爸爸用兒子名字買房免稅？一位醫師的案例告訴你：多繳數十萬都有可能！

近年來不少人為了「避稅」、「節稅」或「讓孩子先有房」，選擇將土地或房屋登記在親友名下，也就是俗稱的「借名登記」。新竹市稅務局最近發出警告：別以為借名沒事、返還就能免繳稅！其實，只要牽涉到土地移轉，就逃不掉土地增值稅這一關，反而房屋部分倒是有機會免契稅，差別就在「有沒有契約行為」這件事上。

所謂「借名登記」，就是房屋或土地實際上不是登記在真正所有人的名下，意即「你的房子不是你的房子」，例如，有些人想避開貸款限制、繼承糾紛，或單純覺得稅率太高，就把不動產登記在家人名下，這在法律上雖很常見，但在稅務面卻是雷區。

新竹稅務局指出，一旦這類「人頭房產」要返還給真正的持有人，土地的移轉就被視為一個新的交易行為，依法必須申報土地增值稅。即使是透過法院判決、調解或和解的方式返還，都不影響這個認定。簡單來說：「不管你當初怎麼借名，只要土地要回來，就一定要報稅。」

至於房屋部分則不一樣，因為契稅針對的是「契約性質的移轉」，例如買賣、贈與或交換。若返還只是恢復原本的權利關係，並非新的契約行為，就不需要繳契稅。這也是這次稅務局公告想提醒民眾的重點：「房地不同調，千萬別一視同仁」。

醫師家庭「借名返還」被補稅 一念之差代價驚人

稅務局分享一個真實案例：新竹一名黃姓醫師的父親，於民國99年購買房地，為了方便，將房地「借名登記」在他的名下，但幾年後，黃醫師的哥哥得知此事，甚至提告要求黃醫師返還給父親。法院最後判決由黃醫師名下的土地返還父親名下，看似只是「改回原來的樣子」，沒想到卻因此被稅務局盯上。

結果，這塊土地被認定為「所有權移轉」，依法須課徵土地增值稅。此時，土地所有權移轉，應以民國99年取得土地之公告現值為前次移轉現值，並以113年起訴日當期之公告現值，計算土地漲價總數額，核課土地增值稅，光是這筆稅金就超過數十萬元。

不過幸運的是，房屋部分並沒有被課契稅，因為法院判決屬於「返還名義」行為，不具契約性質。這起案例讓不少人驚醒：「借名登記看似方便，但返還時可不會打折，該報的稅一毛都少不了。」

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，房屋返還要不要繳土地增值稅，要視法院如何判決，若法院判決書內容是自始無效回復所有權，就不用繳土地增值稅，直接過戶，若屬於借名登記移轉，屬於無償移轉，由原始出資人為納稅義務人，也因為是無償，所以土地增值稅無法適用自用稅率，需以20%~40%不等的稅率計算。

稅務局4大提醒：想返還，先算清楚再說

1.返還土地等同「新移轉行為」：

不論借名登記的形式是買賣、贈與、交換或其他方式，只要返還土地，就要依《土地稅法》第28條申報土地增值稅。

2.返還房屋可能免契稅：

若沒有新的契約關係（如單純返還名義），則不屬契稅條例課徵範圍，可免契稅。

3.法院判決、和解也要注意：

若返還方式具契約性質（例如雙方簽和解書），仍可能被課印花稅或契稅，必須逐案判定。

4.不確定就問專業人士：

若你手上有「借名登記」的不動產，建議主動向地政代書、稅務會計師或地方稅務局諮詢，以免事後被追稅、補罰一筆冤枉錢。

「借名登記」不是犯法，但也不是免稅的安全島。稅務局提醒：土地返還要報稅、房屋返還可免稅，但條件要搞清楚。對多數換屋族、資產轉移族來說，現在最聰明的做法，就是返還前先諮詢，申報後才安心。