房貸拖延 有金融風險

政府這幾年大力「打炒房」，喊著要讓「住者適其屋」、實現「居住正義」。但市場現實卻走向另一個方向：房屋交易時間被大幅拉長，資訊嚴重落後，若價格下修過快，金融風險恐怕難以控管。自住購屋者本應是政策最該照顧的群體，如今卻在這樣的環境下成了最大的犧牲者。

正常的房屋交易流程是簽約、用印、完稅、過戶、交屋五階段，若購屋者在此期間向銀行申請房貸，則有審核、鑑價、對保簽約、抵押權設定、保險與撥款等程序。過去房屋交易從簽約到撥款交屋大致上3、4週就能完成，如今卻需時約3個月、甚至有長達半年的案例。

在申貸的銀行端，房貸審查嚴格、額度緊繃而出現申貸排撥現象，甚至核貸卻撥款延遲、撥款前又重新審查、審核遭拒得另找別家銀行。而移轉過戶的代書端，賣屋者也會要確認是否購屋者有足夠的自備款，且銀行也同意貸款，才願意簽約讓代書啟動移轉過戶，已非過去常見的同時啟動作法。

這背後帶來的後果不容小覷，對買賣雙方的風險而言，開始簽約與完成交屋時程過長可能讓交易破局；對銀行而言，恐怕是一開始鑑價與幾個月後撥款時的價格完全不同，金融風險反而升高。市場倚賴的實價登錄成交資訊到公布原本就落後3個月，如今更可能落後半年至9個月，市場失去透明度下價格判斷難以準確。因此，若只依賴政府實價登錄的「過期數字」，政府與市場都可能做出錯誤判斷。

目前房市已逐步冷卻，房價下修已是預期，但問題不在於「會不會跌」，而是「跌多快」。若價格下跌無法及時反應，銀行體系將面臨高風險。政策雖然壓抑需求，卻也可能在不知不覺間累積金融風險。央行在限貸之餘，更需要注意這種因資訊落後而產生的副作用。

這些年政府「打炒房」，但政策卻倒打一耙讓自住購屋夢更遙遠，目前不少自住購屋者已陷入困境。房貸審核門檻越來越高，購屋者不僅要接受更高利率，還常被迫綁買保險或理財商品。交易時間拖長，買賣雙方的變數也增加，安居夢想愈發遙不可及。這樣的政策，到底是在打擊炒房，還是在打擊自住？

（作者陳明吉為國立政治大學財務管理學系教授、黃瓊瑩為國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員）