中國資本爆買房地產！ 高市早苗政府要出手了

首次上稿 12-05 23:17更新時間 12-06 06:10

〔駐日特派員林翠儀／東京5日報導〕日本高市政府預定明年1月提出「外國人政策基本方針」，其中將對外國人購地、取得不動產加強監管，也可能制定新法強化外國人及外國資本取得土地的規制。自民「外國人政策本部」本部長新藤義孝，日前在一項會議中強調「土地與國家的主權密不可分，誰來持有、如何利用，是極為重要的問題。」也顯見日本這波對外國人取得日本土地的政策盤整，不僅在防止外國資金炒作日本不動產，而且還具有國土保安的用意。

外國人政策在今年7月舉行的參院大選中意外成為選戰的焦點之一，處於被動狀態的自民在選戰中受到嚴重批評，高市上任後決定對外國人政策進行檢討，自民成立「外國人政策本部」，內閣還有經濟安保相小野田紀美兼任「與外國人秩序共生社會推進擔當相」負責統籌相關政策，高市政府預定明年1月提出「外國人政策基本方針」。

外國人政策方針的主要內容將包括外國人居留、歸化制度的檢討，還有外國人或外國資金取得日本不動產的加強管制與限制，對旅客或訪日客等短期滯留者的管理與對策(例如觀光公害等)，整頓、規範社會福利與社會保障制度，以避免制度濫用，以及兼顧經濟需求(勞動力)與社會安全考量等。

其中被視為重點之一的外國人購買土地問題，因為近年中國人爆買日本房地產的新聞屢見不鮮，也成為社會關注的議題。

事實上，日本政府目前尚無法全面掌握外國人取得不動產的全貌。日本經濟新聞報導，以往依據「農地法」的許可申請，或「國土利用計畫法」所規定的大面積土地交易，雖會要求提供國籍資訊，但政府並沒有一套統一管理機制。

政府現正規劃，在不動產交易中所有者變更(移轉登記)時要求共享國籍資訊，並將該資訊登錄至資料庫，預計於2027年度開始運用。

日本在2021年制定「重要土地等調查法」，要求機密情報匯集等重要據點周邊的土地買賣，必須在交易前義務申報，以防止外資等不正取得為目的的土地利用，但對外國人本身的土地取得施加規制尚未納入範圍。

近年中國人爆買日本房地產方式有幾種，其中一種是以投資目的在都會區購買房地產，並於短期內脫手獲利，集英社電子版分析指出，由於日圓貶值，在東京投資房地產的回報率約5%，高於北京、上海的2%。

報導指出，東京江東區豐洲地區，中國富有層購買塔樓公寓的案例增加，有特定公寓的住戶中，約20%是中國人。豐洲以外，如中央區晴海、江東區東雲、有明、港區芝浦．港南、品川區東品川等灣岸地區，也有多則報導指出中國富人買進塔樓公寓正在增加。

實際上，在品川區天王洲、港區芝浦等灣岸地區的中古公寓價格，已跳升至分售當時的2~3倍，此類傳聞時有所聞。

另外一種是對於旅遊設施的投資，日本經濟新聞在今年3月做的專題報導，在過去1年中，日本至少有67處旅遊設施落入中國資本手中，這些設施分佈在日本的39個市鎮中。 包括北海道的二世谷與富良野，長野縣的白馬，栃木縣與群馬縣交界的日光、那須，神奈川的箱根，靜岡縣的熱海與伊豆。

中國投資者之所以積極收購，部分原因是日圓疲弱、中國富人尋求海外資產配置，以及日本許多老牌旅館面臨後繼無人的困境。有報導甚至提到，中國資本在收購溫泉旅館時，出價通常是日本當地買家的2倍。

第三種讓日本感到威脅的是，中國人大舉收購日本離島、水源、森林用地和軍事據點附近土地。日本政府去年底公布重要安保設施周邊土地和建物的利用狀況，2023年度的1萬6862件交易紀錄顯示，有2.2%(371件)被外國人和外國公司取得，其中有5成以上(203件)為中國買主。另外集英社的報導也指出，至2023年為止的資料顯示，外國人取得日本森林的案例已有358件、2868公頃，光這2年就以相當速度推進。

小野田在4日的記者會中表示，無法掌握外國人取得土地的實際狀況才是最大問題。而政府與自民正在重新檢討外國人取得土地的相關規則，考慮對不動產移轉登記或取得林地，制定新制度掌握所有者國籍，並由數位廳於2027年度建置「不動產基礎登錄系統」，對各省廳主管的資料進行統一管理。

至於是否進一步觸及「限制外國人土地取得」措施，是今後的焦點。自民與日本維新會在聯合政權協議書中明記「在2026年一般國會中，制定強化外國人及外國資本土地取得規制的法案」。但針對外國人土地取得設定限制，可能違反世界貿易組織(WTO)會員國簽訂的「服務貿易總協定(GATS)」，日本政府內部仍存有歧見。

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