是？房收益看「代租代管」「包租代管」的（地政士林瑞明）

（台北市第二地政士公理事林瑞明）

近年，著政府推「包租代管」政策租屋市的化，愈愈多房不再自管理租屋，而是委者代招租、收租。然而，「代租代管」「包租代管」名相似、大不相同。若以房收益的角度分析，者在租金酬、承期定性上，其代表截然不同的投。

代租代管（租管理）
·房「代管者」，由者代招租、收租、修、管理房客等事宜。
·租仍是房房客直接，者只是「代理」角色。
·房仍是出租人，法律任在房身上。

常服： 刊登告、看、、租金代收、修理、退租清等。

收方式：一般租金的 5%～10% 左右管理，服容房型而。

包租代管（包租）
·房把房子整租包租者，再由者租房客。
·房房客有直接租。
·者房保一定租金（固定包租期，常2～3年）。

房的收入： 每月固定「包租金」。房客的租： 者（非房）。租金： 了承房客空租修成本，者通常低包租金，低於市行情10%～20%。

代租代管：收益高但仍在身上

代租代管的核心在於「房仍是出租人」。者只是助管理租屋的「代理人」，助看、收租、修退租事宜。的模式房而言最大的，是可省管理，同租金能市整；但缺在於仍由房自行承。

若房客退租、拖欠租金或，最任仍在房。法律上，房客的仍是直接房。句，代管公司可助「理」，但法「承失」。

模式下，房的收益性大，酬可依市行情波而提高。若租屋市景佳、空租率低，房可得市接近的租金酬率。然而，若房客素不佳、修繁或地段冷，管理力金依存在。

收益看，代租代管於「高酬、高」型方案。它更像是一「助下的自」，合熟悉市、意管理、或希望租金收益最大化的房。

包租代管：定收租但酬打折

相之下，包租代管於「者先租、再租」的定型模式。房把整房屋租者，由者每月支付固定包租金，再自行找房客。的架房不再需要面房客，也不需心空租修，看似一永逸。

但定背後有代。了承空租、租客流等成本，包租者通常低房的租金，平均比市低10%～20%。意味著，若市行情租金每月3元，房可能能收到2.4～2.7元的固定包租金。

部分房而言，是一「用酬定」的投策略，但每月入、免操心。然而，若租金市上或房屋地段，房失空；若的是，更可能死收益，成「定」。

此外，包租代管另一自於「者信用」。若包租者不善、金裂，房可能面租金收不到、房客法的尬局面。近年已有不少包租公司倒、者款逃的案例，提醒房必慎挑合作物件。

若是政府主的「社住宅包租代管」，相可控，收益略低，但契清楚，租金付有保障。民者必留意是否具不登履保制。

收益的抉：看你的承受度

房的角度看，代租代管包租代管的差，不在名，而在「收益自」。

．代租代管 的收益，自房客；是房客不付。

．包租代管 的收益，自者；是者不付。

者的移方向不同，收益定性也呈反比。代租代管酬高但波大；包租代管定但租金需折。若房有管理，能理突、掌握市行情，代租代管是佳；反之，若房居海外、忙於工作或缺乏租屋，包租代管的固定金流更具吸引力。

上，不少房先以代租代管方式熟悉市，等房屋入定出租段後，再考包租合作，以兼收益安心度。「段式策略」房能活整配置，避免式死酬。

收益之外，更要看清契

房市租逐步走向化，委已成。然而，房若只看「包租多少」「管理多」，忽略法律契，往往容易「」。不是代租是包租，都者是否具合法登、不，在契中明租金付、修分、退租件任。

在低利率房市整的年代，租金收益是多房的重要金流源。合的租管理模式，等於收益上一道保。定酬不是立，只要房能看清「在付、任」，才能真正做到「中求利、健益」。（撰文者三十年地政士、任台北市第二地政士公理事）