砍到見骨也賣不掉！ 屋主怨「已比實登低50」 房仲嘆：買方在等跳樓

政府打炒房政策持續發威，房市交易量急凍，房仲業者直呼「20年來最冷寒冬」。房地產部落客「賣厝阿明」指出，然而最焦慮的，莫過於大量屋主陸續發現，就算把價格砍到比實價登錄還低，像被施了魔咒般滯銷，連看屋組數都屈指可數。

房地產部落客「賣厝阿明」在《賣厝阿明 知識+》粉專發文，近期賣方圈掀起恐慌，「有行無市」情況比以往更嚴重。新北一名屋主無奈表示：「我比實價登錄最低價還少50萬，2個月只3組人來看房。」房仲也坦言，現階段買方普遍抱持「明天還會更便宜」的心態，房仲店長形容現況：「賣方在流血價，買方等跳樓價。」就像「等颱風天的菜價」，使交易陷入僵局。

買賣雙方認知落差巨大 房市進入全面觀望期

央行持續升息與選擇性信用管制，讓市場資金大幅收緊，正在市場上產生「收傘效應」。銀行房貸專員透露：「現在鑑價普遍比成交價低一成，貸款成數從85%掉到7成。」買方須準備更多自備款，直接削弱了購買力。

此外，更讓賣方頭痛的是，銀行對某些區域的放款變得特別保守。「同樣的物件，半年前可以貸到八成，現在可能只剩七成，買方就算想買也湊不出頭期款。」一位代書點出關鍵問題。

重劃區更慘：多殺多、比價戰、投資客拋售潮

推案量大的重劃區首當其衝。一名青埔屋主哀嘆：「我們社區同時有20戶在賣，大家價格互相踩踏，最後誰都賣不掉。」部分投資客社區甚至出現「降價比賽」，最早降價的還有機會成交，等到大家都跟進降價時，反而讓買方更加觀望。一位看了半年房的潛在買家道出心聲「現在買房像在接掉下來的刀子，不知道什麼時候是底部。」這種「怕買貴」的心理讓許多買方寧可繼續租屋，也不願在此時進場。

有趣的是，當「破盤價」出現時，不少買家反而更害怕。「我遇到一個案子比實價登錄低兩成，客戶第一個反應是：這房子是不是有問題？」房仲說，「便宜不敢買」的心理現象相當普遍。

要賣得出去！3大條件至少佔兩項：價格、屋況、地段

房仲業者指出，目前能順利成交的物件通常同時具備以下3要素中的至少2項：價格夠殺、屋況夠好、地點夠優。此外，彈性付款也能提升成交率，例如分期付頭期款等方式，在當前市場格外具吸引力。

專家建議：別盲降價，提升物件亮點才是王道

賣厝阿明建議，屋主與其一味降價，花點小錢整理屋況。一位設計師分享成功案例「我客戶花30萬重新粉刷、換燈具，最後多賣了100萬。」其次是「創造話題」，現在買方都很精明，與其說「便宜賣」，不如強調物件的獨特性。「學區、捷運、生活機能這些基本盤已經不夠，要找出物件的不可替代性。」

房市正處於買方市場，雙方皆在觀望。 一位成功在冷清市場中賣出好價錢的屋主分享「與其降價求關注，不如讓物件有亮點。」他的經驗或許正是最好的啟示：「在買方市場中，與其盲目跟隨降價潮，不如找出自己物件的獨特價值。」

阿明表示，房市交易陷入僵局，其實是市場回歸理性的必經過程。對賣方而言，與其抱怨市場冷淡，不如思考如何提升物件競爭力；對買方來說，與其盲目等待低點，不如在能力範圍內尋找適合的標的。畢竟，市場永遠在變化，等待完美時機可能錯過適合的物件。「在這場買賣雙方的心理博弈中，能夠理性判斷、務實決策的人，才是最後的贏家。」

（封面圖／翻攝《賣厝阿明 知識+》粉專）

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