理財最前線／有房更要有伴 退休族的養老新解方

退休規劃，不只是一份存摺或一間房子。台灣即將在2025年邁入超高齡社會，面對少子化與家庭支援弱化的挑戰，「如何安度老後」成了人人該優先思考的議題。相較傳統養生村，台中沙鹿的好好園館走出一條新路，採「先買後住、包租代管」模式，退休前收租金，老後直接入住，兼顧資產靈活與生活安定；同時導入青年管家打造「類家人」服務，讓長輩不只住得安心，更能活得有伴。

「我朋友買大學附近的房子當包租公，租給大學生，我也開始思考，要如何讓退休生活無虞。」東海大學特聘教授顏瓊芬說，位於台中沙鹿的好好園館，距離她清水的家很近，又是以前靜宜大學的同事、社工系教授紀金山所設立，「他有個創舉，提供包租代管，退休未入住前能享租金收入，老後住進去便是自己的養生宅，一舉兩得！」顏瓊芬於是在2023年以總價550萬元買下一戶住宅獨立產權。

超高齡社會 全民備戰

台灣即將於2025年進入超高齡社會，平均每5人就有一位是65歲以上長者。面對未來老後生活，事前盤算是必須的，養生村顯然是許多人考慮的選項；只是大型養生村保證金動輒千萬元起跳，加上每月仍需支付數萬元管理費，雖提供完善設施，卻也讓許多人望之卻步。

面對這場國安級危機，政府機關已經開始「備戰」，像是新北市政府將在碧華國中舊址打造的「銀新未來城」就是一例，新北市衛生局長陳潤秋指出，要仿效日本經驗做出500戶只租不售的「附服務全齡宅」。

另外，民間也正在推動相關居住服務，例如台中沙鹿的好好園館，便是由青年管家全天候陪伴長者，以達到全齡共融的目標。

優勢一：先出租後自用 入住門檻低

好好園館的特殊之處是開放「先買後住」模式，提供預先買下的機制，由園館代為出租，每月固定收租1.5萬元，待買主年邁時，無論年齡或身體狀況，都能隨時入住，且享有永久居住權。

「這不僅是預留一個安居之所，更讓目前還在打拚的我，透過房產投資，提前為自己的退休生活超前部署。」顏瓊芬細算，每月收租1.5萬元，換算下來租金投報率達3.27％，勝過許多定存和金融商品，「2年來我只收過一張繳費單，支付洗衣機維修費用1,500元。」

分析好好園館的創新模式，解決了傳統養老住宅的兩大痛點，一是龐大的資金門檻，需高額入場費才能保障入住資格；二是資產流動性問題，主因在傳統養生村繳交千萬元保證金後，這筆資金就此凍結，而在好好園館以550萬元買下獨立產權，不僅可享「先買後住」，空窗期還能產生租金收益。

好好園館創辦人紀金山說明，以總價550萬元購屋為例，每月租金1.5萬，1年即有18萬元收入，若持續10年，回收金額達180萬，等於抵銷掉部分購屋成本，且永久居住權保障了老後的安身之所。

好好園館屬於「有本股份有限公司」，商業登記業務類別中，已登記包含「一般旅館業」「餐飲業」「住宅及大樓開發租售業」等，有2層27戶的旅館，以及40個獨立產權的住宅，每戶權狀坪數11坪，且都有大陽台。運作模式之一是，民眾買下住宅單元的產權，再由資產管理公司簽訂包租代管契約，委託好好園館當作旅館房間經營。

如果不是買下產權，付款方式可選擇「年租」方案，一次支付全年租金61.2萬元，回推月租金為5.1萬元；也可選擇月租方案，月付租金6.3萬元，月費雖與一般養生村差異不大，但是入住保證金僅需支付2個月租金做為押金。

優勢二：進駐青年管家 照顧兼陪伴

「誰說養老就是等死？人生下半場，不該一個人枯萎凋零。」靜宜大學社工與兒少福利學系教授陶蕃瀛指出，少子化的影響之下，20年後家庭的功能將衰退，「我們都不想要依賴下一代，想活得有尊嚴、有品質，除了機器人外，『代理家人』的功能日益重要，而跳脫流水線模式，以『個別照護』為主的附服務型養生宅，會越來越被市場看重。」

其實，長輩們缺的往往不是房子，而是房子裡少了關心自己的人，因此若居住處能夠提供「類家人服務」，建立新關係，對長輩來說絕對有很大的助益。好好園館以青銀共融（Co-living）的方式，由青年管家包辦長輩的生活。

「舉個例來說，我媽媽對我講話，跟對我兒子講話，態度就是不一樣，所以我才想要以『青銀共融』模式建立園館，讓長輩看到20、30歲的年輕管家，就像面對自己的孫子女，嘴角能很自然地散發親切微笑。」紀金山說，一般養生村派駐工作人員及護理師，人員與長輩比例為1:32，而好好園館聘用剛畢業至30歲的年輕人當生活管家，且比例為1:1，人力充裕。

88歲、空軍退役的李爸，夫妻入住好好園館一年多，「我去看過很多養生村，多半是大規模社區，強調醫療或娛樂設施，但住戶之間往往只是鄰居，有疏離感。」李爸說，自己是聽傷障四級，好好園館雖沒有護理人員照看，但有生活管家，加上光田醫院就在旁邊，需要管家陪伴外出復健，就按照長照2.0方案，以30分鐘為一單位，每單位支付32元，其他由政府補貼；若是一般的陪伴外出服務，則以每小時390元計酬。

此外，好好園館以67戶的小型社區，營造出「社群」的凝聚感。公共廚房、書房、庭園都是住戶交流的場域，「這裡沒有入住年齡限制，也不是專屬長輩的空間，而是跨世代共享的生活空間。」好好園館管家芒果說。

共好生活圈 互相照應

10年前，紀金山以每坪5萬元的價格買下800坪土地，打造好好園館，「花3年分3批陸續買進820坪土地，總共跟20多位地主周旋，朋友都說我可以去做都更了！」紀金山說，完工開幕至今5年已損益兩平，「我在園館旁邊再買下800坪土地，要蓋二館，沙鹿持續發展，土地價格漲3倍，現在每坪都要15萬元了。」

「我要塑造的是一個彼此照應的生活圈，不是把長輩集中管理。」紀金山說，園館從硬體到軟體，都圍繞「共好」二字設計，要從管家制度到日常陪伴，讓住戶之間能建立關係網絡。

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