低總價不等於好入手！ 小宅坪數「未達15坪」自備款飆升

在房價居高不下的北部都會區，越來越多民眾選擇以「小宅」作為購屋起點，透過設計巧思放大居住機能，讓有限坪數也能滿足家庭生活需求。位在新北市蘆洲的一處小套房，原本僅有十多坪、沒有隔間，經過室內設計師重新規劃後，成功轉化為適合「兩大一小」居住的小兩房格局，成為小宅再造的實際案例。

室內設計師范硯平指出，這間住宅原本是一間式套房，屋主希望在不增加坪數的情況下，能擁有獨立臥室、基本更衣空間，以及足以應付一家三口生活的使用機能。設計團隊因此透過整面牆的方式，重新劃分室內動線，將原本開放的空間切割出私密的臥室區域，同時兼顧收納需求。這面牆並非單純的隔間，而是結合櫃體機能與隱藏門設計，從視覺上維持空間的整體感，實際上卻創造出完整的臥室使用範圍。范硯平表示，在有限的坪數內，他們在牆面規劃三面深櫃，並以雙面櫃的方式作為隔間使用，讓同一組櫃體能同時服務不同空間，不僅提升收納量，也避免過多實體牆面壓縮室內尺度。

在預算規劃上，范硯平建議，小宅裝修可抓購屋總價約一成至一成五作為基準，涵蓋基礎工程、系統櫃、設備與家具配置。他也提醒，市區住宅多以小坪數產品為主，常見需求就是將套房隔成小一房或小兩房，但消費者在規劃時，應先盤點實際生活所需的收納量，避免因過度設置系統櫃，反而犧牲活動空間，拉低整體坪效。

小宅需求的增加，也反映在市場交易數據上。根據內政部統計，二零二五年上半年全台住宅買賣移轉筆數中，三十五坪以下的小宅成交量占了將近七成，已成為成屋市場的主流產品。進一步觀察六都，小宅在台北、新北與桃園的占比皆超過七成，「買小不買大」成為不少民眾在高房價環境下，降低購屋總價負擔的選擇。不過，低總價並不等於低門檻，由於總價較低，銀行在貸款時往往要求較高的自備款比例，對頭期款與月付能力有限的族群而言，反而形成另一種財務壓力。

不動產智庫發言人張旭嵐指出，套房最大的優勢在於總價相對親民，容易吸引預算有限的購屋族，但銀行在審核時，會針對物件條件進行風險評估。若房屋權狀小於十五坪，部分銀行可能降低貸款成數，甚至提高利率。房屋企研室主任賴志昶也提醒，正因小宅在銀行端的貸款難度較高，消費者在規劃購屋資金時，應預留更充足的本金，尤其是頭期款準備，才能降低後續財務風險。專家同時強調，小宅的價值不只取決於坪數大小，地段條件更是關鍵。若物件具備捷運機能、生活便利性或學區優勢，轉手性與保值性相對較佳，在銀行眼中仍屬於條件良好的產品；反之，若位於交通不便、生活機能薄弱的區域，即使總價較低，也可能面臨貸款條件不佳、未來出售不易的問題。

在房市管制趨嚴、貸款條件收緊的環境下，小套房雖然成為許多首購族與小家庭的現實選項，但從購屋、裝修到長期財務規劃，每一個環節都必須更審慎評估。如何在有限坪數中創造宜居空間，同時避開低總價卻高自備款的矛盾陷阱，成為當前小宅市場中，購屋族不可忽視的關鍵課題。

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