無還款能力慘遭銀行放棄！專家揭自主都更核心問題：這角色模糊

住展房屋網

更新時間2025年11月18日週二上午9:39

文／朱福山

政府近來喊出要強化「自主都更」，然其非完全新制，為何過去實務上推不動？又卡在哪？《住展》遍訪多位專家指出，核心癥結並非民眾意願，而是台灣建築經理公司（建經公司）的角色與制度定位長期模糊，使建經難以成為自主更新的實質執行者。

根據安信建經總經理張峰榮觀察，自主都更的第一道門檻就在融資。由住戶組成的更新會屬自然人集合，缺乏法人主體，銀行多不願放貸；若每戶分別貸款，又增加銀行同時放出多筆授信的風險。他直言：「更新會走進銀行，幾乎都被放棄，因為沒有還款能力。」這也是多數更新會最後不得不轉回建商模式的關鍵原因。

不過，建經公司本身也難以補位。張峰榮認為，以法人成立公司確實可改善資金取得問題，但住戶多半不願成為連帶保證人，一旦工程不順恐背上數億債務，導致方案難以落地。他曾協助九戶成立公司完成自建，分回較交給建商多出兩至三成，但他也坦言「適用範圍有限，且共識形成極難」。

建經公司的制度定位，也是本次改革爭議的另一焦點。新北市建築師公會理事長汪俊男指出，《都市更新條例》第28條雖允許更新會委任具都更經驗的機構統籌，但未明定機構資格、責任與管理辦法，使建經公司既非特許行業，也無明確監理規範。「法源沒有補齊，建經就容易被誤認為唯一能做統籌的角色。」他主張應建立多元專業參與，包括建設公司、建築師團隊及顧問公司等。

品質與風險分攤，也凸顯自主更新的侷限。垼程建築師事務所建築師劉獻文指出，建設公司至少能提供十至二十年的保固，但自主都更改建後，因無保固責任主體，一旦完工後發生結構與品質問題，居民將無從追究。他認為台灣應比照日本，建立建築保險制度，讓金融機構與保險業共同管理品質風險。

此外，建經公司普遍缺乏整合全流程的能力，也使自主都更推動困難。劉獻文坦言，目前市場上仍存在小型PM（產品經理）或建經單位能力不足，卻因地主不想讓建商「賺太多」而取得案件，最終反而增加爛尾樓與品質不穩的風險。

正因自主都更長期受到資金斷層、法制不全與責任分攤不明等問題困擾，市場出現另一種轉換契機──小型建設公司。專家指出，在推案環境趨緊、土地與融資取得愈發困難的情況下，不少中小型建商反而開始評估轉向承接「整合」類型業務。

自主都更要落地，制度仍需補強，包括建立融資擔保機制、法制化統籌機構分類、釐清出資與不出資者權利義務等。

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