35歲買1600萬房、65歲能安心退休？殘酷真相：選40年房貸恐陷黑洞「這樣做不變下流老人」

房價居高不下，對於正值壯年的「夾心世代」而言，買房與存退休金往往成為難以兼顧的兩難選擇，有網友問，自己現在是35歲，若決定下手買1600萬房屋，若是選擇30年或40年房貸方案，在65歲退休時，能夠迎來安穩晚年，還是陷入人老債還在困境？

事實上，若沒有在30年內沒有額外投資規劃來協助加速還款房貸，65歲屆退時，單靠勞保與勞退，每月恐將面臨高達2.7萬至6.8萬資金缺口。

房貸壓力測試：月付金吃掉薪資三分之一

根據Yahoo！房地產編輯部協助試算，以總價1600萬房產為例，扣除兩成自備款320萬，貸款金額達1280萬，若以長期平均利率2.4%進行估算：

選擇30年期房貸，每月需還款約49900元，65歲退休時剛好還清，但如果是選擇40年期房貸，每月還款降至 41500元，在65歲退休後，仍需繼續償還 10年房貸。

對於雙薪家庭而言，每月近5萬元的房貸支出雖能勉強負擔，但真正的挑戰在於30年後的「退休現場」。

通膨是隱形殺手！退休金與生活費的死亡交叉

假設退休後希望維持不含房貸、每月4萬元基本生活水準，在每年2%的通膨率侵蝕下，30年後每月實際需要準備約7.2萬元才夠花。

從台灣退休金制度來看，薪資達投保上限、且年資滿 35 年，勞保年金加上勞退新制的月領總額，預估約4萬至4.8萬元，意味著光是應付基本生活開銷就已捉襟見肘。

40年房貸族恐面臨「退而不休」

將房貸年限納入考量，退休生活更將呈現截然不同的風險。舉例來說，30年房貸退休時無債一身輕，但因政府退休金不足以支付通膨後的生活費，每月仍有約2.7萬元資金缺口，需要靠年輕時的額外儲蓄填補。

若決定當個40年房貸族，這可能是最危險的情境，主要是，65歲退休時雖然沒了薪水，但每月仍需支付4.15萬房貸，加上7.2萬生活費，每月總需求飆升至11.35 萬元，扣掉退休金後每月資金缺口高達6.85萬元，若無龐大資產支持，極可能被迫賣房養老。

不讓自己變下流老人：勞退自提很重要

那究竟該怎麼讓自己不要陷入老年的財務困境呢？首先是勞退自提不可少，建議自提6%勞退金，利用時間複利與節稅優勢，強迫儲蓄第二層退休金。

怪老子理財網站站長怪老子（蕭世斌）在《提錢退休 打造花不完的現金流》書中曾提到，上班族應自行提撥薪資的6%，除了節稅效益大之外，自行籌措退休金的投資理財只是其中之一。

有了勞保老年年金，以及勞退新制退休金的加持，個人投資的退休金準備只要補足差額即可，就算現在僅40歲，未來打算65歲退休，只需準備600萬元，就能過上不錯的退休生活。

選30年房貸、將差額投入市值型ETF

另外，也可以善用年限差額投資，若是選擇40年房貸，務必將每月比30年期省下的8000多元差額，定期定額投入市值型 ETF。以年化報酬率5-6%計算，30 年後可累積約700 萬資產，足以一次結清剩餘房貸。

以房養老為最後防線：將不動產轉化為每月生活費

至於以房養老則為最後防線，專家說，擁有房產仍是最大優勢，若現金流不足，可考慮透過銀行「以房養老」機制，將不動產轉化為每月生活費。

所謂「以房養老」，是申請人可將自有不動產抵押予銀行，換取按月撥付的資金作為退休生活費，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年每季核貸件數均突破300件，貸款金額也明顯提升，去年平均每件最低為478萬元，最高為667萬元，顯示長者愈來愈願意「貸好貸滿」，提升資產使用效益。

張旭嵐指出，許多長者面對無固定收入退休生活，傾向保留不動產、但不輕易出售或生前移轉產權，因此「以房養老」提供一個兼具彈性與保障的財務規劃工具，搭配房價上漲資產條件，也能讓許多屋主能在退休後享受過往努力累積的成果。