300萬豪宅欠1萬管理費 被拍賣

近來社交媒體上興起一股「不良資產投資熱」，許多廣告聲稱原價300萬美元的豪宅只要50萬就能入手，吸引不少新移民與投資者爭相投入。然而專家提醒，看似撿便宜的投資機會，往往暗藏法律與財務風險。

以橙縣爾灣為例，近期就有兩棟價值超過300萬美元的獨棟豪宅，因區區1萬多美元的物業管理費（HOA Fee）未繳而遭法拍，背後更牽涉一場橫跨中美的EB-5投資詐騙案與聯邦資產凍結風暴。

根據橙縣公共法拍紀錄，兩棟位於爾灣高機社區的獨立屋分別收到「止贖通知」（Notice of Default），違約金額僅約1萬美元出頭，但房屋市值均超過300萬美元。違約原因並非房貸未還，而是物業管理費長期積欠。

房屋所有權紀錄顯示，兩棟豪宅皆屬同一家公司名下。該公司為美國證券交易委員會（SEC）於2015年提告的EB-5投資詐欺案主體。SEC當年指控該公司主事人涉嫌挪用移民投資資金，原本承諾用於房地產開發計畫的款項，卻被用於支付個人豪車、子女教育及房產稅等私人開支。案件曝光後，法院隨即凍結該公司所有資產，並委派接管人統一管理。

也因此，名義上屬於公司的房產，其實早已陷入法律與資金糾葛中。由於帳戶遭凍結，任何日常支出，包括物業管理費、地稅甚至維修費，都無法正常支付。最終，HOA成為「最小債主」，卻依法擁有優先止贖權，率先啟動拍賣程序。

南加地產專家、德倫學院創辦人鄭德倫指出，這類「欠小錢拍大房」案例極為罕見，一旦發生，往往意味著屋主陷入嚴重法律或財務糾紛。「一般情況下，若房屋仍有貸款，銀行會在HOA之前介入；但若為全現金購屋、且屋主帳戶遭法院凍結，HOA反而成為第一順位債權人。」他表示，這種情況在法律上被稱為「被動式破產」（Passive Insolvency），屋主未必惡意欠繳，而是因資產受限，連最基本支出都動彈不得。

鄭德倫強調，這起事件可謂「假欠費、真崩盤」，HOA欠費只是冰山一角。「當資金鍊崩裂、司法接管介入後，再富麗堂皇的豪宅，也可能因一筆小額欠費而被拍賣。」

目前，這兩棟豪宅的拍賣程序已由HOA委託律師事務所接手，後續若拍賣順利完成，最終成交價恐大幅低於市價。鄭德倫指出，這類房產背後往往存在複雜狀況。他說，近期在華人聚集區內，有不少市價4、500萬美元的房屋，因欠繳2、3萬美元的HOA費用而被拍賣，「這背後一定有不同尋常的故事。」

他解釋，有些案件涉及欺詐、恐嚇，或是屋主突然過世、遺囑尚未完成導致資產無法處理；也有部分情況是屋主忘記繳費，未意識到HOA在加州法律下擁有極高優先權。另外，部分屋主的HOA支付與銀行帳戶綁定，但若銀行帳戶出現問題，也可能導致意外違約。

鄭德倫提醒，若投資者在拍賣中買到這類房屋，實際上風險不小。「買下這個房子，只是買下了債權，但並不等於解決法律訴訟問題。若拍賣後未能解決相關訴訟，房屋無法順利過戶，先前支付的拍賣費用也可能打水漂，損失數萬美元。」他指出，即使後續能處理法律程序，也須支付不小的律師費用，且訴訟過程往往長達兩年以上，「許多人以為撿到便宜，其實是踩到大雷。」

對於如何避坑，鄭德倫建議，投資不良資產前務必調閱該物業的產權報告書（Title Report），確認是否存在訴訟或留置權問題。「若產權報告書顯示有法律訴訟，就一定要特別小心。」

他也提醒，近日不少華人社交媒體與自媒體平台出現以「不良資產投資可賺大錢」為名的群組與廣告，聲稱原價300萬的房子只要50萬美元即可入手。「這些廣告往往遮住房屋地址、資訊不透明，都是投資人應提高警覺的訊號。」鄭德倫表示，購屋前應確保資訊公開透明，尤其涉及被凍結資產或法拍物件時，更應諮詢專業律師與地產顧問，避免陷入法律糾紛。

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