2026攻房戰3／蛋殼區風險引爆！2026恐現鑑價斷層買屋避開2大陷阱

馬婉珍

2025年12月15日週一上午5:28

房市降溫，購屋民眾更要掌握荷包，過去「簽約價幾近於銀行貸款基準」的時代已過去，2026年進場，無論首購或換屋，都要面臨銀行鑑價保守、貸款成數不足可能產生的資金黑洞，品嘉建設董事長胡偉良提醒，家庭財務要精算，避免貸款壓力山大，甚至陷入交屋糾紛。

近3年預售屋大量推案，再加上新青安刺激，市郊未成熟、中南部題材炒作的重劃區，房價一路推升，這類屬於專家認定的蛋殼區，隨著限貸令上路、買氣降溫、銀行審核轉保守，可能在2026年出現銀行估價跟不上交易價的窘境，民眾恐陷入財務風險。

1、量大蛋殼區，估值跟不上價格

胡偉良觀察，2020～2023年預售屋大量推案，還有政府的新青安政策推波助瀾，「新青安最高額度可貸千萬，民眾可負擔總價1,000萬～2,000萬的物件，為外圍區塊帶來一波『政策型買氣』，使蛋殼區房價一路上漲。」然而，限貸令上路、銀行鑑價趨保守，財務斷層立刻浮現。

過去3年漲得快，如今修正也快，胡偉良計算，「原本每坪單價50萬，可貸8成，就是每坪40萬，現在陸續交屋，房價下修至每坪40萬，可貸8成，每坪就剩下32萬，從預期的40萬變成實際的32萬，每坪將出現8萬元的資金缺口。」

若以權狀30坪的房子計算，買方在交屋瞬間，必須額外再掏出240萬元的現金，以補足差額，「對於手上現金早已梭哈的首購族來說，這筆突如其來的資金缺口根本無處籌措，只能無奈選擇違約、斷頭殺出。」他直言，蛋殼區推案暴增的重劃區，因買盤退燒，會是2026年去化壓力最大的區域，當然買房要避開這樣的區域。

鑑價差額計算

【買進】

預售屋30坪：每坪50萬
銀行可貸8成：
50萬×0.8＝40萬／坪

【完工】

銀行鑑價（房市走弱）：每坪40萬
銀行評估仍可貸8成：
40萬×0.8＝32萬／坪

【資金缺口】

資金缺口：8萬／坪
權狀坪數30坪：總共產生240萬元資金缺口

2、換屋「先賣後買」，避開雙貸地獄

限貸令上路之後，即便央行日前鬆綁換屋族「先買後賣」的舊屋出售切結期限，從原本的1年放寬到18個月，但現階段銀行對換屋切結書的收取意願仍保守，面對當前狀況，專家提醒，換屋族「先賣後買」雖然麻煩，卻是最穩健的方案。

因為一旦舊屋售出並完成塗銷，名下無房產，便立即回到首購身份，可享受優惠的首購貸款條件，例如貸款成數可達85％、貸款年期最長40年，利率也更甜。其實「先賣後買」最大的優勢，在於能避免因新屋鑑價不足或銀行核貸成數不如預期，導致在交屋前被迫緊急補錢或違約的風險。

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