高雄554棟老屋基金不足專家警告恐釀公安危機

柯宗緯

2025年10月20日週一下午2:08

高雄市議員白喬茵今（20）日質詢指出，不分新舊大樓的公共基金不足，恐釀公安危機，建議修法改善。（摘自高市議會網站）

高雄市議員白喬茵今（20）日質詢指出，全市屋齡超過40年集合住宅多達554棟，公共基金嚴重不足恐釀公安危機。她以七賢大樓火警為例，市府補助4200萬元消防設備，「但不可能每次都補破網」，建議修法提高建商提撥比例，並納入高雄厝容積獎勵的必要條件，同時建立完整長期修繕計畫。工務局長楊欽富回應，將建議中央檢討提撥比例，至於納入高雄厝獎勵手段仍需研議。

白喬茵指出，問題源於現行法規嚴重脫離現實。根據《公寓大廈管理條例施行細則》，建商僅需按核准工程造價提撥公基金，造價超過1億元至10億元者，只需提撥超過部分的千分之5。以楠梓區1棟造價2億元新大樓為例，建商僅提撥100萬元，但換一座電梯或消防系統就得花數百萬元，根本無法應付未來維修需求。

白喬茵進一步說，法定造價與實際造價嚴重脫鉤，實際工程成本往往高出核准造價3到6倍，使基金嚴重短缺。加上多數大樓將經常性支出與修繕基金共用帳戶，資金彼此排擠。一旦管委會想調漲管理費，又需3分之2住戶出席、4分之3同意，實務上幾乎難以操作，形成惡性循環。

老舊大樓情況更加嚴峻，白喬茵質疑，日前七賢大樓火警後，市府緊急補助4200萬元更新消防設備，「難道要一棟一棟都補助嗎？市府根本沒這麼多錢！」她強調，隨著台積電效應帶動高雄房市熱絡，從新建大樓到老社區都面臨「公共基金不足」隱憂，因此必須從制度面解決。

白喬茵舉日本為例，當地建商完工後需提供長期修繕計畫，公基金提撥約為台灣5至10倍，每坪達150元，且將長期修繕基金與日常管理費分戶管理，避免資金排擠。物業公司會列出各年度預計修繕項目、金額及調整方案，讓住戶清楚掌握未來支出，更容易說服區權人會議同意調漲。

她建議高雄仿效日本制度，要求建商完工時提交長期修繕計畫，並分開管理修繕基金與管理費帳戶。同時將「提報修繕計畫與提高公基金提撥比例」納入高雄厝容積獎勵必要條件，以補助誘因鼓勵建商自律。

工務局長楊欽富坦言，公共基金不足確實是普遍現象，尤其老舊大樓根本沒有公共基金。他認為日本制度非常值得學習，市府將先建議中央檢討現行法規提高提撥比例，至於高雄厝能否匡住公共基金，將再與中央研議，「應該會有機會」。

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