透天厝1樓堆貨被追稅？「1情況」地價稅竟差近30倍！房地稅率規定一次看
【文／李寧】把自家房屋部分空間挪用作堆放貨物的倉庫，沒有對外營業，為何會被視為「非住家用途」，進一步影響課稅範圍？
據了解，不少人在買下透天厝房屋後，會將1樓改造成工作室、倉庫，甚至是店面使用，針對這種情況，稅務局表示，在特定情況下，即便未正式登記成營業商號，也會被認定是非住家用途，直接影響地價稅及房屋稅率，相較於「住家用稅率」最高差了將近30倍！本文就帶讀者一次看懂相關法規及實際案例。
實際案例／房屋部分面積供作非住家使用
如何計算房屋稅、地價稅？
以倉庫來說，如果把自宅部分面積用作倉庫，新竹市稅務局便舉出實際案例，小李名下有一間3層樓透天厝，土地面積75平方公尺，總樓地板面積135平方公尺，原先購入時就是全棟自住使用，「地價稅及房屋稅分別按自用住宅用地稅率及自住住家用稅率課徵。」
不過，近期有家中成員因工作需求，把1樓規劃當囤貨倉庫使用，這時稅率發生了什麼變化？
台南市財稅局過去就曾針對相關案例說明，許多民眾誤以為僅設有營業商號登記的房屋才需按營業用稅率課徵房屋稅。但根據規定，房屋稅會依「實際使用情形」課徵不同稅率。
根據《房屋稅條例》第5條第1項第3款規定，「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。」
若房屋雖未登記營業商號，但其用途涉及存放與營業相關的貨物，即視為營業用途；或該房屋未設立營業登記，只要實際使用目的與營業活動相關，仍應依營業用稅率課徵房屋稅喔！
同時，土地課稅（地價稅）亦會受到影響；若部份樓層用作營業或出租，那塊面積的土地不得再適用「自用住宅用地優惠稅率」，需改按一般用地稅率。
依此案例的房屋稅來看，1樓全部面積45平方公尺須按營業用稅率3%課徵，2、3樓仍適用自住住家用稅率。
至於地價稅的部分，竹市稅務局指出，地價稅將依2、3樓所占比例計算，土地面積計50平方公尺可適用自用住宅用地稅率2‰，其餘25平方公尺按一般稅率課徵。
房屋稅：1樓整層45m²按「營業用稅率3%」課徵；2-3樓仍依自住住家用稅率課徵。
地價稅：50 m²部份（2-3樓住家）按自用住宅用地稅率 2‰課徵；其餘25 m²（對應1樓）按一般用地稅率課徵。
地價稅／住家用稅率vs.非住家用稅率最高差近30倍
若以上述案例來看，房屋部分作營業使用，地價稅得依實際使用情形按比例計算，究竟住家用及非住家用稅率差了多少？
據財政部說明，地價稅一般用地稅率是10‰至55‰，採累進方式課徵；至於自用住宅用地稅率則只有2‰，兩者稅率最高相差27.5倍，稅負差非常多！
如何適用2‰的優惠稅率？桃園市稅務局分享地價稅節稅撇步：
土地所有權人或其配偶、直系親屬於土地上之建物辦竣戶籍登記。
無出租及無供營業。
土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
都市土地以300平方公尺(90.75坪)為限，非都市土地以700平方公尺(211.75坪)為限。
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。
房屋稅／住家用稅率vs.非住家用稅率差異一次看
至於房屋稅的自住及非自住的稅負差異，台中市稅務局說明，房屋稅是依房屋實際使用情形，按適用的稅率計課。
自住或提供公益出租使用的住家用房屋，按房屋現值課徵1.2%。
供其他住家使用者，按房屋現值課徵1.5%。
作公司、倉庫等營業用房屋則按房屋現值課徵3%。
房屋稅優惠稅率1％適用對象全國單一自住優惠稅率1％誰可以適用呢？首先全國單一即本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一間房屋，且該屋房屋現值在一定金額以下，並符合自住3要件如下：1.本人、配偶或直系親屬實際居住 2.辦竣戶籍登記 3.無出租或供營業使用，稅率為1％。
房屋停止營業改自住使用
申報變更房屋稅稅率的規定為何？
由於房屋稅是按房屋實際使用情形課徵不同的稅率，營業用稅率是3%，自住住家用稅率只要1.2%。
台中市稅務局提醒，如果過去是因營業用途而被課徵非住家用稅率，後來停止營業改為全自住使用，這時應儘快請該營利事業向國稅局申請變更營業地址，或申請停（歇）業、註銷營業登記，並向稅務局所屬分局申報房屋使用情形變更，以維護自身權益。
依《房屋稅條例》第7條規定，房屋使用情形倘有變更，應於每期房屋稅開徵40日(即每年3月22日)以前向房屋所在地稽徵機關申報；使用情形變更致稅額減少者，自申報當期開始適用，逾期申報者，自次期開始適用；使用情形變更致稅額增加者，自變更次期開始適用。
舉例來說，老陳持有A屋供營業使用，該屋自114年9月15日變更為自住使用；因此，老陳如果在115年3月23日以前申報使用情形變更，因稅額減少，可自當期115年期起按自住住家用稅率課徵房屋稅。
不過，若老陳一拖再拖，拖到115年3月24日才申報使用情形變更，則會自次期(116年期)起才按自住住家用稅率課徵房屋稅喔！
地價稅相關問題：
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