買房避開高價地雷區？股神巴菲特「買股5心法」也適用！房產達人狂讚一個觀念

【文／李寧】隨著房市盤整，天秤逐漸朝買方市場傾斜，買家該如何出手入市，才能在房地產投資，亦或是自住選購上有更理想的決策？資深房地產專家蕭大立日前就在「阿宅-雙碩士地產顧問」粉絲頁中，以股神巴菲特（Warren Buffett）的成功作為引子，他表示，儘管巴菲特不是靠房地產致富，但其中的投資哲學仍與房地產買賣思維相當吻合。

股神巴菲特（Warren Buffett）早在今（2025）年5月股東大會上宣布退休計劃，明確表示自己將在2025年12月31日這天，正式卸任波克夏·海瑟威（Berkshire Hathaway）執行長一職，結束他長達60年的傳奇領導生涯，並由現任副董事長格瑞格·阿貝爾（Greg Abel）接任，他一生的投資心法再度被世人拿出討論。

巴菲特曾在2025年11月10日透過股東信表示，這將是他職涯最後一封股東信，未來他將不再撰寫波克夏的年度報告，也不會再在年會上長篇大論；儘管巴菲特卸下CEO職位，但現年95歲的他仍將保留董事長（Chairman）職位，並持續關注公司的慈善事業與長期文化。

巴菲特卸下波克夏執行長職務退休，蕭大立以股神為引子，將自己在房市長達20年的實務經驗，加上巴菲特投資原則，歸納出「5大買房法則」，讓想購屋的人能做出更聰明的購屋決策。

法則一：只買你「能力圈」能理解的房子

巴菲特曾經說過，在投資這條路上，最大的障礙和優勢「在於知識」。他鼓勵所有人只投資自己有能力理解和判斷的標的，這就是所謂的「能力圈」。蕭大立指出，一般人買房時，最容易犯的毛病就是，「看到銷售文宣上琳琅滿目的各種利多，就像被催眠似的，不假思索的下訂買房。」

不過，這些利多是真的嗎？他直言，許多房仲或代銷人員會為了促進成交，用盡各種話術，倘若沒有能力判斷真假，很容易上當吃虧。舉例來說，銷售人員說的「重大建設」可能還在遙遠、不確定能夠執行的規劃階段，你買的其實是不知何時才能翻身的「長期蛋殼區」；又​或者你購入的區域存在某些重大瑕疵，包括經常就淹水，或附近有會擾亂周邊居住安寧的頭痛人物，根本是當地人避之唯恐不及的「地雷區」。

​蕭大立強調，想買房就必須做足功課，只買你「能力圈」所能判斷優劣的房子，切勿只聽信銷售人員吹捧的利多，就一腳踏入自己完全陌生的區域，如此才能做出最明智的決策！​

法則二：購買擁有「護城河」的房子

巴菲特偏好投資擁有「護城河」的公司，也就是那些擁有難以被模仿或取代競爭優勢的企業。「護城河」能確保公司在產業長期領先，穩定獲利。

蕭大立指出，同樣的建商、建築師、營造廠，使用相同建材，在大安區跟萬里，能蓋出完全一模一樣的房子，但房價卻是天差地遠。原因在哪裡，就在「區位」不一樣。因此，在房地產領域，「護城河」就是「區位」。房地產最大的特性是「不可移動性」，這使得好的區位成為無法複製的「稀缺資源」，具有長期保值的潛力。

哪些房地產擁有無可取代的「護城河」？

1. 產業引擎：該地是否有產業或大型企業進駐？產業如同一個地區的「經濟引擎」，它能創造就業人口，引進外部資金，進而推動區域的消費和服務業發展。

2. 公共建設：政府在該地區投入了多少公共建設？捷運、公園、學校、道路等建設，所帶來的便利性和生活品質提升，最終都會實際反映在房價上。

法則三：保持耐心，讓時間成為你的朋友

巴菲特告訴大家，財富的累積，往往是「把錢從急躁的人手中，轉移到有耐心的人手中」。

​回顧台灣房地產的景氣循環，蕭大立表示，儘管中短期內房價會有起有落，但以長期來看，房價是必然上漲的。「只要你持有房產夠久，例如以10年為單位，就能跨越整個景氣循環，避開中短期的價格波動。」

​當你用「持有十年」的耐心，而非「短進短出」的急躁，來思考買房這件事，買家自然能穩穩地成為房地產市場中的最終贏家。

法則四：買房價格要保留「安全邊際」

巴菲特最重要的投資概念之一是「安全邊際」，指的是要確保你入手的價格，低於它實際的「內在價值」。簡單來說就是「不要買貴，便宜治百病。」

在價格下跌時，「安全邊際」能讓你虧損更少；在價格上漲時，則能讓你獲利更多。這是一種進可攻、退可守的緩衝機制，能在市場不如預期時保護你。

如何買到便宜房產，保留「安全邊際」，蕭大立建議3大重點：

1. 掌握最新市況：善用政府的「實價登錄」，確保你掌握了市場最新價格，才能避免被銷售人員的拉價話術所迷惑。價格太貴，即使買到也未必是好事。

2. ​選擇效用較高者：在價格相同時，應該選擇能為你帶來更高「價值」或「使用效益」的物件。因此相同價格下，應該選擇區位較佳、屋齡較新的物件。

3. ​避開裝潢陷阱：房地產的價值來自於土地與建物結構，裝潢屬於消耗品。裝潢在交屋後就會開始折舊。靠裝潢墊高的房價，折舊後終究會現出原形。

法則五：讓「複利效應」在房產上發揮作用

巴菲特累積財富的秘訣，在於長期持有優秀企業，讓「複利效應」發揮作用。同樣道理也適用投資房產。房地產最大的優勢就是「高槓桿」，在5倍槓桿的優勢之下，「你只需要投入少少的頭期款，就能撬動一個價值數百萬、數千萬的資產。」

隨著時間的推移，房價長期上漲使資產增值，同時你逐步清償房貸讓負債減少，蕭大立表示，你的「資產淨值」就會呈現複利式的驚人成長。

2026房市如何？專家估「量平價盤」

時間來到年末，不少人也關心2026房市狀況，對此，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預估，新一年房市將朝「量平價盤」的方向穩健發展。

周鶴鳴指出，儘管打炒房的政策大環境無明顯變動，但為防錯殺自住客，近期政府的滾動式檢討鬆弛有度，且不動產業者若不敵景氣寒風遭遇資金斷鏈，將衝擊金融穩定，也並非政府樂見，也因此，管制政策對市場的干擾可望進一步淡化。

他補充，加上2026下半年新青安將屆滿，預計將有「新青安2.0」接續執行，政策佈達初期，申辦熱度有望增加，使首購客源持續發揮撐盤作用。值得留意的是，2026年下半年是地方選舉熱戰期，勢必端出建設牛肉，帶動產業、消費活絡，有助房地產盤整支撐，因此2026年中將是全年房市的重點觀察指標。