蘆洲大樓「欠繳管理費27萬」房子竟被法拍！管委會提告恐白忙...專家曝結局逆轉關鍵點

【文／葉一秋】社區要正常運作，少不了管理費的支出，但若因長年居住國外，或不滿管委會等種種原因，缺繳管理費，小心，房子可能被法院拍賣。近期有筆新北市蘆洲的大樓住家，屋主長達14年都未繳納管理費，積欠高達約27萬元的管理費，被該社區管委會一狀告入法院。不過專家指出，若房屋抵押債權高於拍賣價，管委會恐白忙一場。

根據判決書上說明，該住戶自98年起至112年8月31日止，累積約27萬元的管理費未繳，經管委會公告催繳仍未清償，管委會要求除缺繳的管理費外並加計利息，98年至109年按照年利率20%，110年至起訴時以年利率16%計算，利息累計約35萬元，加總高達約62萬元，向地方法院提起訴訟。

鑫創資產總經理黃瑋諭表示，因缺繳管理費而流入法拍市場的案件其實並不多，但每年總還是會有零星幾個個案出現，該案例雖然最後撤回拍賣，但也不乏真的被拍賣出的案例，如2025年3月的泰山新屋就有缺繳管理費的法拍物件，被拍賣出，屋主不可不慎。

管理費屬一般債務 不適用優先償還

「屋主快醒醒！」，黃瑋諭呼籲，這類缺繳管理費的法拍物件，有時是因為屋主房屋太多，疏於管理，沒有繳納管理費，也有是因屋主長期在國外，沒有居住在裡面，或是繼承人眾多的房屋，兄弟姊妹無人想管，擺爛的情況下缺繳管理費，如觀察該物件的他項權利，可以發現有些債權大多剩下不多，該案例僅剩下20萬元債權，可見屋主其實並不缺錢。

不過，即便房屋被拍出，若屋主的抵押權債務很高，拍賣房屋的價金要優先償還有抵押權的債務，剩餘才會償還一般債務，管理費屬於一般債務，不適用優先償還，管委會也有可能收不到足額的管理費，即便如此，拍定人也無須給付不足的管理費，因法拍是「一經拍定全部塗銷」，債務跟人不跟房，因此後手拍定人無須繳納屋主的債務。

法拍屋內藍白拖鞋、布娃娃都要造冊

黃瑋諭指出，在眾多法拍案件當中，缺繳管理費的案件可說相對單純許多，雖然還是要看屋主皮不皮，有很高的機會遇到屋主人在國外，沒有拋棄動產，交屋較為麻煩，屋內動產必須造冊估價、進行動產拍賣，至於有那些物件要造冊，就得看執行的法院認定，「遇過很認真的法院，就連藍白拖鞋、布娃娃等都要造冊。」

民眾經常頭痛不知道這些動產該估多少錢，黃瑋諭表示，千萬不要找動產估價師，不僅估價出來的金額較高，還要給付估價費用，可到蝦皮網站上面找類似物件自行估價，而這些動產通常會採用原地保管，動產估價、拍賣時間約要3~5個月，且要準備一筆錢作動產處理，但不會太高，遇過最貴在10萬元以內。

黃瑋諭指出，法拍案件若有數個持分共有人，經常要擔心有優先購買權的問題，但缺繳管理費是屬於債權拍賣，不會有優先購買權問題，除非債權屬於持分其中一人的債務，非全體共有人的共同債務，其他共有人才能提出優先購買權。