我34歲靠600間房、年收租近2千萬！專獵壁癌漏水老爛屋，如何挖出「跌過頭」的房子？3大來源公開

編按：本書作者羅右宸從20歲開始踏進臺灣房地產市場，早在2015年就以一本《我25歲，有30間房收租》震撼市場，一舉登上各大新聞媒體的版面，被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

大學畢業以來，羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋，7年來他至少看過3,000間房屋，裝修超過500間房。

羅右宸說，「我找房子的眼光，跟多數人不一樣大家都喜歡看美美屋，我卻偏愛問題屋」，像是：漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤，這些都是沒有人想要理會的房子，卻透過羅右宸的改造變成有價值的黃金屋。

憑藉這套獨特的活化心法，今年僅34歲的羅右宸，事業版圖已經擴張到令人驚嘆的規模：手上握有超過600個房產單位！ 其中包括500個二房東租約單位和100間自有房產。光是租金，年收就逼近2,000萬元，是名符其實的「老屋活化之王」。

🧐大家都想知道的是...

1.漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂...別人眼中不起眼的老爛屋，怎麼判斷有沒有購入價值？

2.跌過頭的房子哪裡找？為何小資族更該買「問題屋」？

3.中古屋裝潢費用到底要抓多少才夠？

☆作者／羅右宸，以下書摘內容由大是文化授權Yahoo房地產編輯部刊登

裝修超過500間房！房產「巴菲特法則」：用5毛錢買一塊錢價值

我專挑別人看不上眼的爛屋，翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格，我卻在乎這間房子改造之後的未來價值，就是把股神巴菲特的價值投資法，徹底運用在房地產上。

所謂股神巴菲特的「價值投資法」，就是投資人用低於企業真實價值的價格，買進能長久經營的績優股，然後持有，等待價格上漲。

這套投資方法有兩個基本原則，第一，要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二，要買自己熟悉的產業。

巴菲特的價值投資法告訴我們，在買進股票前，一定要仔細的評估，若該事業確實有前景，其價格卻很便宜，他就會大量買進，長期持有！

買房不敗秘訣！5大地點評估法：哪些地方有源源不斷的買家、租客？

我將這套方法運用在房地產上，就是在我自己能充分掌握的地段中（巴菲特只買自己熟悉的產業），用五大地點評估法，找出老屋、舊屋和問題屋（因為外觀不佳，導致價值被低估），然後用比市價便宜很多的價格，買下這些沒人想要的房子，再經過我的巧手改造後，讓價值翻倍。

1、交通便利，離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內

2、人口匯聚之地，量販、百貨、電影院為指標

3、明星學區

4、未來發展性

5、文創商店、咖啡館附近

「跌過頭」的房子哪裡找？7年看3000間房，公開3大物件來源

為了找出這些價值被低估的房子，近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子，這些房子大致可以分成以下三類：

1、屋況本身很糟，屋主不想住了，也不想花錢裝修然後租出去。

2、屋主欠錢急需現金，只好賣屋換錢。

3、因家庭因素急著處理房產，例如子女長大搬出去住，家中只有兩個老人，不需要那麼大的空間，或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

其中又以第一項占比最高，達70％以上，全臺灣883萬戶裡，屋齡超過30年以上的老屋，就超過30％以上，空屋率也是10％以上。

中古屋常見「屋況三爛」：漏水、老舊裝潢、屋況髒亂

這些屋齡超過30年以上的中古屋，屋況有多糟呢？包括：

1、漏水，壁癌嚴重。

2、老式裝潢、水管電管太舊，不能用。

3、屋況髒亂、雜物太多。

而專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況，就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

把爛房變黃金屋！桃園漏水老公寓「變出6套房」，轉手狂賺88萬

例如2014年，我以每坪低於行情4萬元的行情，買下桃園北埔街，一間陽台鋼筋外露，廁所嚴重漏水，屋齡29年的華廈4樓，我看上的是這間房子的周邊生活機能佳，且擁有三面採光的優勢，花半年時間裝修，先收租15個月，每月收1.5萬租金，最後賣掉，共獲利63萬。

2015年，我買桃園大同西路的3樓公寓，因為漏水問題嚴重，我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水，而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租，先出租，再賣掉，獲利88萬。

2016年，我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓，花了10萬治好漏水，再花90萬重新裝潢，端正的三房一衛，整修一年後，馬上就賣掉，賺了65萬。

每間老房子經過我改裝後，價格都增值，讓我越改越有興趣和成就感。

為何小資族買房首選應是「問題屋」？買老屋優勢在哪？

買這些有問題的中古屋的最大優點，就是總價、預算都較預售屋、新成屋低，對剛入門的年輕小資族，較易上手。

加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮，生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件，就算你不是自住而是要出租，也比郊區或重劃區的新房，可以更快找到房客。

好房都被房仲或有錢人搶走了？新手該怎麼入門？

為什麼挑問題屋？一開始也是不得已，因為剛入行時，我沒經驗、人脈、資金，不懂買賣房屋的生態，不認識房仲，又沒有出手過的資金紀錄，根本拿不到好案子。

事實上，那些地點好、屋況佳的房子，要嘛房仲自己買下，小裝修一下，轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶，既可收佣金，又可做人情，好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

但市面上其實有很多根本賣不掉的房子，這些房子多半屋況很差，要花資金、時間和人力去整理，才有可能成交，那些賺過輕鬆錢的有錢投資客，當然不會想做這種苦差事。

此外，當時我看到一位前輩，因為買了舊屋，經過重新裝修，房子價值完全不一樣，讓我既欽羨、又佩服，就一路跟著他學看屋、出價、買屋，改裝。從此，我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域：找跌過頭的房子。

2025中古屋裝潢預算大公開！每坪10萬已是「基本門檻」？

現在（2025 年）的裝潢行情已不可同日而語，日益嚴重的缺工、缺料問題，讓人事與材料成本飆漲，目前合理的裝潢預算，預售屋若在客變期處理，平均每坪約需5 萬～7 萬元，新成屋則落在6 萬～10 萬元／坪，視屋況與設計需求而定。

至於中古屋，尤其屋齡在5 年以上、需重做水電、防水與格局調整者，裝修費用普遍已來到每坪10 萬～15 萬元以上，因此若是20 坪的物件，就得預留至少200 萬元的預算，若屋齡更高、需求更複雜者，甚至更要到每坪 18 萬元以上。

這些費用項目涵蓋了拆除、水電、防水、空調、木作、塗裝、燈具、系統櫃、石材、玻璃、軟裝等全套工程。

成本飆漲！木作佔總預算4成？水電重拉費用也翻倍

以木作為例，2025 年行情已占整體預算 30％～40％，動輒高達60 萬～90萬元；水電重拉及電箱升級，也從過去每坪4,000 元躍升至每坪6,000～8,000 元，全屋約需12 萬～16 萬元，若是選用進口品牌廚具、LED燈具與氣密窗等高階配備，整體裝修費用將更為可觀。

切記一句話：「現在的中古屋裝修成本，每坪10 萬元是基本門檻。」這已是全臺室內設計業界的普遍共識。

20坪中古屋裝潢「200萬預算」分配表：各項工程最新花費明細請收好

通常，每項工程的報價會視整體預算而有所調整，以下我以20 坪的中古屋、修繕費用預算200 萬元為例，依照2025 年行情，粗估各項工程費用如下：

● 拆除工程：舊屋常見的隔間拆除、地磚打除及廚衛設備更新，每坪約3,000～4,000 元，20 坪總費用約落在6 萬～8 萬元。若含進口磁磚與運費，費用可能更高。

● 防水工程：依照目前市場行情，防水泥作與防漏塗層約占總工程預算 10％～15％，即約20 萬～30 萬元。

● 水電工程：因應全屋管線汰換、總電源升級等項目，每坪費用已上漲至 5,000～6,000 元，20 坪總價約將達到10 萬～12萬元。

● 空調工程：若採用日立、大金等品牌的冷暖分離式系統，搭配銅管與藏管施工，每坪估約6,000～8,000 元，總價約12萬～16 萬元。

● 燈具工程：基礎LED崁燈與間接照明施工， 每坪約2,000～3,000 元，總共約需4 萬～6 萬元。主燈另計，預算常落在10 萬～20 萬元不等。

● 木作工程：木工櫃體、天花板、系統板材施工，占總工程款35％～45％之強，平均約80 萬～90 萬元，屬於最大宗支出。

● 塗裝與油漆：全室批土、漆料與施作，價格約為每坪6,000～7,000 元，共計約12 萬～14 萬元，若使用進口塗料則需更高預算。

● 廚具：國產中高階品牌的系統廚具，含抽油煙機、瓦斯爐、水槽與安裝費，預算多為25 萬～35 萬元。

● 石材工程：主牆及檯面使用人造石或天然大理石點綴，平均費用為10 萬～20 萬元。

● 玻璃工程：浴室乾溼分離、隔間玻璃與鏡面設計，費用為8 萬～12 萬元。

● 軟件工程：窗簾布、壁布與壁紙，估算占總工程預算8％～12％，約為 16 萬～24 萬元。

● 雜項與審查費：施工清潔、進口五金、設計與裝修審查費等，加總約需 6 萬～8 萬元。

整體來說，以2025 年的人工及材料行情，20 坪完整裝修預算200 萬元，幾乎為基本標準，若需做格局變動或加入高階建材，預算還需再往上加。建議屋主在洽談設計與發包前，務必詳細了解各項工程細項與單價，才不會出現低報高收的情況。

作者簡介_羅右宸

8年級生，畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間，發現自己對房地產有著極高的熱忱，進而悉心專研。

在大學期間，看過上千筆房地產物件，接觸了500多位房仲代銷業者，更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

成立了好生活How Life新創企業公司，以解決租賃服務市場中，房東與租客資訊不透明的問題，讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋，創造新價值，當作活化市場，提高房屋價值的方式。

▲本圖文摘自大是文化《羅右宸看屋學：我這樣找「跌過頭」的房子，替自己、幫別人買到300間房》