利率高房市交易清淡紐約曼哈頓1/3公寓賠錢出售

陳佳伶

2025年11月27日週四上午1:27

想在紐約曼哈頓投資置產，現在不再是穩賠不賺的生意。曼哈頓的房市呈現停滯狀態，過去一年，有三分之一的交易案件，都是賠本出售。最大原因當然就是高利率，仰賴貸款的中產階級退居觀望，買屋市場冷清，租屋需求卻暴增。

根據統計，過去一年曼哈頓三分之一公寓賠錢賣出，高利率使想買屋的中產階級只能觀望。（圖／達志影像Shutterstock）

紐約曼哈頓房地產市場近年來呈現停滯狀態，過去一年有三分之一的房產是賠錢售出。高利率成為主要影響因素，使依賴貸款的中產階級只能觀望，無法進入市場。這種情況導致租屋需求增加，租金飆漲。曼哈頓房市特殊現象包括：大量富人以現金購房、高達72%的公寓成交價低於原開價，以及65%的出售公寓以現金成交，顯示這個市場正在經歷結構性轉變。

房地產公司執行長Bess Freedman表示，曼哈頓房價先前漲太高，現在不得不回落，因此有些業主會賠錢售出。房地產估價師與顧問Jonathan Miller指出，雖然市場上仍有一億美元等級的豪宅成交，但這與一般紐約人的生活脫節。根據CNBC報導，過去一年曼哈頓三分之一的公寓屋主最終是賠錢賣屋，成交的公寓中有高達72%低於原本的開價。

曼哈頓已不再是海外投資客眼中穩賺不賠的投資標的。房地產與商務法律師Pierre Debbas解釋，公寓一向被視為海外投資客停放資金的方式，但個別投報率實際上微乎其微。從2015年曼哈頓房屋每平方英尺中位數均價超過1500美元，到2025年預計跌至每平方英尺1100美元，雖然相較美國其他地區仍屬偏高。

Bess Freedman表示，曼哈頓有些房產就像空中的聯排別墅，擁有漂亮的戶外空間，但每月管理費可達1萬美元，開價932.5萬美元的房產長期來看可能賺一點，但還是要視購買的物件而定。

曼哈頓房市有個特殊現象，65%的出售公寓是以現金成交。Jonathan Miller解釋，自從聯準會在2022年開始升息後，大量富裕買家湧入紐約市，這些買家不依賴利率，而是靠現金購買。相反，依賴貸款購屋的人面臨超過6%的利率，只能選擇繼續觀望。

Pierre Debbas將過去3年成交清淡歸因於利率，大多數需要貸款買房的消費者因為房價上漲加上創紀錄的還款成本被市場排擠在外。這也導致租金飆漲，因為人們買不起房。除了房價外，還要負擔額外的管理費與房產稅等，這些加總都導致投報率變低。

在紐約市，過戶成本非常高，部分原因是為了抑制短期炒作。Pierre Debbas指出，買家要支付5%到6%的仲介佣金，1.425%的紐約市轉讓稅，還有紐約州轉讓稅，許多大樓還有退出費，整體加起來超過10%，這還不包括資本利得稅。這樣的環境或許不影響美國本地富豪在曼哈頓買屋，但國際買家因此興趣降低。

一般民眾最終只能選擇租屋，然而紐約租屋市場可能因為準紐約市長曼達尼的租金凍漲政策變得更加混亂。Jonathan Miller表示，租金管制房的租金將在三到四年間凍結，這約占全市1百萬戶租屋單位，而全市約有120萬戶是市場開放租屋，這將導致房東把成本轉嫁到他們能掌控的大樓上，推高開放市場租金。

華爾街稱這種現象為典型的K型經濟：有錢人不怕利率高，用現金買房；而一般中產階級只能棄買轉租，導致租金更高或選擇搬家。未來5年有19%的紐約人計畫離開城市，主要因素包括住房負擔能力、犯罪與安全、居住空間、稅負、便利設施與就業機會。美國房產專家建議，一般人在紐約買房最好依自身狀況決定，若單純想著轉手賺差價，至少在曼哈頓這裡，會發覺沒有想像中容易。

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