【鳳凰台積宅2】工程師買比租多！月租金10萬元8%投報率為何不買？

「新冠疫情以來鳳凰城的房價已漲了翻倍之多！」黃澄澄的沙漠土地上，蓋起了一座一座的晶圓廠，附近幾個社區因台積電工程師群聚買房而成了「台積村」，因為台灣人愛買新屋，確實讓北鳳凰城的房市一片看俏，最高峰時漲幅3成起跳。移民美國當地已長達25年的1%頂尖的房地產經紀人陳雅玲回憶，「但台積電美國設廠，並不是讓房價大漲的原因！」例如加州每年7、8萬人移居到Arizona，也推升了房價。她平實而論，台積電是一大強心針，但並非唯一的原因。

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亞利桑那1%頂尖房地產經紀人，也經營FB紛絲團，陳雅鈴說，她和AZ的緣分從2000年來唸書開始，然後就被這裡友善的人、寬闊的地以及美麗的夕陽給留下來了，婚後育有兩名子女並一直住在Chandler 地區，深耕當地房地產二十餘年。

美國房地產在新冠疫情後急速飆漲，鳳凰城亦全美人口成長及房價上漲最高的幾個市之一，主要因為美國當時利率一路降到2%多、加州每年湧入7~8萬人來買房，當然還有台積電2020年宣布建半導體廠，不過早在台積電進來前已開始漲，人口真正移入高峰早在2019年就發生，甚至有紐約地產開發商早就布局，圍著台積電周圍蓋起科學園住宅區。陳雅鈴補充。「疫情結束後，供給迅速上升，從6千多棟又回到疫情前的2萬棟，房價還是有漲，但漲不多，且房貸利率急速上升破5~6%、後美國房市也出現明顯修正下滑。

「但相較美國其他地方，台積電廠附近社區還有正報酬」，陳雅鈴說「台積宅已算是相對抗跌」，利率加上鳳凰城可開發的土地龐大，都是因素。她發現台積電到美國推動建教合作等「師徒計畫」，且高科技人薪資平均偏高，陸續進駐後也顯著帶動當地薪資水準。她舉鳳凰城過去整體家庭「州平均年收入」約在6.5萬美元左右，但距離台積電比較近的幾個「台積宅」社區，每戶所得收入都超過10萬美元，顯見台積電在美國投資建廠，對當地就業、薪資帶來一定程度的幫助。不只台積電、英特爾等半導體廠，軍事國防航太更是下一個決勝點，政策支持高科技產業發展，陳雅鈴估當地房地產未來的贏面還很大。

租金投報率高達8%！台積電工程師為何不買？

看屋看漲不是主因！那到底為何台積電工程師們七成以上都選擇買房而不是租房子？因為「租不如買！」

相較台灣竹科買房動輒2、3千萬元高價，而且只買到50坪一戶，在美國50~60萬美元（約1500~1800萬元），貴一點2千萬不到，就能買到前庭後院的獨棟房，又大又新，距離台積電又近。

台灣夫妻買一獨棟後院游泳池只花50萬美元

在鳳凰城定居的台灣人太太沈家馨也分享，他和先生打算長住在南鳳凰城開汽車維修廠，2023年以50萬美金（台幣1500萬元）買下擁有前庭後院、還有游泳池的獨棟房子。她也分享這種房子當地每月租金要台幣10萬元，以年租金120萬元來算，租金投報率高達8%，顯然買更划算。

「我們當地講的是cap rate of net Roi」，陳雅鈴說，這邊出租房的投報率很不一定，你要看他們當初買這個投資房的時間點，當然還有看地點。一般我們這邊幫客人算得淨值投報率是以下的公式。

（月租金*12個月-成本）/ 買價

成本= 一年地價稅+一年管理費+物業管理費+一整年保險

「租金跟買入成本扣掉固定支出，他們的淨值額應該在6%左右。」陳雅鈴補充，美國的租金比台灣高蠻多的，因此投報率高，幾年前房價還比較低的時候，雅鈴的投資客很容易有7~8%的淨值投資報酬率。如今在美國投報率4、5%以上客人都很願意進場，尤其加州房價貴、租金到一個程度也上不太去，加州客人都跟我說他們那邊淨值投報率有2%就偷笑了。台灣租金報酬率也差不多2~3%。

亞歷桑那州房屋稅只收0.45% 遠低德州、加州

談到支出成本！「在亞歷桑那州買房，房屋稅只收0.45%！相較東岸的10%、加州的1~1.25%、德州的3%都來低，一戶50萬美元的房屋只課2~3千美元（折合台幣10萬元不到）相當親民。陳雅鈴提到鳳凰城置產的一大優勢。

在亞利桑那州買賣房屋，主要稅費包括房產稅（約房屋估值的0.44%）、資本利得稅（出售獲利部分，依持有時間與收入課稅），以及各種過戶與結算成本（約占房價0.7%～3%），亞利桑那州不收取房地產轉讓稅，仲介費約在5~6%左右。

「房仲的費用在鳳凰城這邊大部分都是賣方出！「正常市場是5~6%沒有錯。但是有時候可以有一些彈性。陳雅鈴說自己的客戶跟我買過房子，之後要賣，仲介費只收1.5 %。

如今隨著台商不斷移居鳳凰城，也與TIPH挺福共同創辦人王瑀玟 (Tiff Wang)一起成立了「Realty One Group」，專為台商提供一站式服務，不只是住它，有商辦、廠房精準選址等，因精通中英文、台語，兼具地產、保險、法律、文化等多重專業化文化顧問式服務，協助企業與家庭在亞歷桑那州落地。

據富比世（Forbes）統計顯示，鳳凰城都市區的房價持續上漲，在過去的五年內，價格中位數更是上漲了80.1%。2017 年平均24萬9900元飆升至2022年45萬元。不過疫情後随著美國房貸利率不斷攀高，鳳凰城過去一年房價也跟著修正。

根據homes . com的數據，2025年7月鳳凰城房屋的中位數成交價年增1.4%，達到44.8萬美元（約1380萬元新台幣），但仍低於2024年12月的45.5萬美元（約1402萬元新台幣）。

葉憶如／財經特派記者組長，主跑金管會、金控壽險、航空等