【鳳凰台積宅1】買鳳凰城「台積宅」房價漲七成？ 徐佳馨「找對人買房最重要」

黃澄澄的沙漠土地上，蓋起了一座一座的晶圓廠，台積電（2330）大手筆投資美國亞歷桑那州廠1650億美元（折合台幣5兆元）創美史之最，18家台灣供應商也陸續跟進，台積村風生水起。「台積宅」粉紅泡泡能否複製到美國鳳凰城？不動產專家、住商機構企監部總監徐佳馨受訪透露，她的朋友投資鳳凰城投房產短短2、3年已暴賺七成，有一人房仲變十餘人公司，但能否複製竹科經驗？她認為群聚效應非常重要，但也直言，要在美國投資房產賺蒙「選對人更重要！」

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隨著台積電亞歷桑那一廠正式量產，二廠拚進度及供應鍊不斷東進，近來有不少房仲網紅紛紛在Youtube或臉書社群帶客看房，當地房價從「整棟」50萬~65萬美元占最多，折合新台幣約1500萬~2000萬元，但近台積村動輒上百萬美元的高級獨棟別墅也有，普遍是一層樓平房或樓中樓，頂多二層樓，高樓大廈不多。

什麼是台積宅模式？還是不敗神話嗎？

什麼是台積宅模式？台積電蓋廠帶來的「粉紅泡泡」想像空間，過去十年推升新竹、台南、台中等科學園區房價，甚至外溢到周邊鄉鎮，在台灣是「不敗的神話」，但今年三大科學園區略有5~6%左右修正幅度。

以台灣過去經驗為例，一般以台積電在某地設廠宣布、建廠初期，就已經產生期待效應，房價會先漲，接著開工開始吸引大量就業人口，之後供應鍊及相關服務公司布局，下游員工與家庭進駐，土地及住宅需求升溫，投資客、房仲也開始布局，造成對住宅、土地、商業設施的強烈需求；且通常因供給短時間無法大幅增加（尤其鄰近園區、交通便利或學區好的地段），就導致房價、土地價格急速上升。

竹科晚十年買得多花近千萬元 鳳凰城也會「 FOMO」？

住商機構2024年底曾做過統計，竹科房子晚十年買得多花近千萬元（927萬元）之多，漲了一倍之多！台灣聯徵中心公布，平均每棟鑑價（約房屋市價打9折）高達1827萬元，等於價格都在2千萬元以上，而且只能買到約50出頭坪的一戶而非整棟。

2019～2024是台積宅房價「最輝煌」的時刻，中科房屋四年內預售屋從每坪48.5 萬元，漲到約67.8萬元，漲幅約四成。台南安定區、新市區2023年成屋價格五年內漲幅更超過80%。除了自住剛需之外，短期炒作、重複交易（flipping）也扮演重要角色。

至於海外廠部份，台積電在日本熊本只花1年8個月建廠，創史上最快紀錄！曾有報導指菊陽町住宅地價曾年漲幅達到21.6%，租金也同步上漲。商業工業用地甚至在 2023 年創下全日本最高漲幅，年成長率曾高達32.4%，顯示「商業用地」價值大幅被拉抬，住六較溫和。今年上半年，外資對日本不動產投資高達1.14兆日圓，較去年同期翻倍，創下近20年來的歷史新高。普華國際不動產公司總經理田揚名指出，除了東京、大阪等一線城市，由台積電設廠所帶動的「熊本版科學園區」效應，正催生出新的區域投資熱點。

台積宅能否複製到鳳凰城？徐佳馨說，她有些朋友一買二、三戶，且買了短短二、三年內，房價報酬率上看七成，房價租金報酬率聽說也有5~6%以上，更有認識的在地房仲業，從1人公司變十多人規模，可見華人投入鳳凰城房市熱絡情形，當然還有些是基於「資產配置或地緣政治的操作」。

「美國人不執著買房！」台灣人海外置產挑戰大

但她認為，長期會複製竹科，但是短期仍一些挑戰。例如，美國人習性不像台灣人執著買房；稅金雖然比較低，但維護費相對較高，也發展了包租代管模式，而且現在因美國人較不適應台積工作型能、目前廠房台灣工程師人數多，但將來也難保人力結構調整，台籍工程師也恐無法長期「落地深根」等變數。最後美國利率太高也是一大隱患，整體大環境對美國人買房不具吸引力，經濟大環境變化更是難以預測。

總而言之，「最大問題即是不熟悉」。雖然長期依舊看好AZ台積宅，但徐佳馨認為台灣人要在鳳凰城買地買房，一定要找到對人接頭的人，「帶你上下車，因為中間有很多專業的資訊，是原本想不到的！」要到不熟的地區投資，人會是非常重要的關鍵。台灣大型房屋仲介基於人力成本考量，短期會很難進駐鳳凰城，台灣人要投資美國地產，若有熟悉當地且經營正派的人帶路不是壞事，但像是裝潢水電這些非常細節的東西，不是當地人找不到，台灣人要自己找是有困難，此外不同區、不同房漲幅差異頗大，視距離園區、交通、生活機能、學校／商圈等因素，還是需找到對的人領路。

葉憶如／財經特派記者組長，主跑金管會、金控壽險、航空等