「政策不變房市難大好！」永慶房屋葉凌棋估2026年房價最高跌7%

「政策不變，房市難大好！」永慶房屋今（24）日舉行2026年第一季房屋趨勢前瞻報告，央行2024年第三季實施第七波信用管制以來，房價最重跌不到9%，展望2026年，業務總經理葉凌棋說成交量跟今年差不多，至於房價「區域分化」顯著，因此剛需強勁的區域房價跌幅約3~5%，但市場供給量大的區域，房價則估有5~7%的跌價空間。至於預售屋，他說截至目前在案都沒有看到降價，只有零星贈裝潢家電等優惠多一點。

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永慶房屋今日公布最新統計，央行2024年第三季實施第七波信用管制以來，雙北與桃園房價下跌最小，從新北的4.8%到桃園的6.2%。

其他七都以高雄最重的8.9%及台中的8.6%。但業務總經理葉凌棋說，這波房價跌不算很太多，跟民眾預期來說少得多，這也是因此房市急速量縮原因。

股票好房市為何跌？專家這麼看

台灣股票這麼好，房地產怎麼會跌呢？「很罕見，但這次就發生」永慶房屋業務總經理葉凌棋進一步分析，台股雖漲36.5%，出口也創下15年最大動能，受惠AI行情，但是所有行業中「不均勻」，產業分化相當劇烈，製造業是連二個黃藍燈，因此股票好、經濟成長率高，「民眾感受不到」。

此外，他也說，平均房貸利率2.3%，創金融海嘯來相對高。20幾年來台灣房眾習慣2%以下的房貸利率，因此可以容忍高房價，因此房價關鍵因素是利率，已來到20年來相對高點，若沒有新青安補貼2碼，購屋者相當辛苦。12月申請到新青安房貸者，只剩7個月補貼就到期，因此政府已在延議新青安未來「新新青安」方案，若太早公布，恐怕會影響上半年房市。

還有，房貸核貸成數創下2020年第二季以來的最低！葉凌棋說，放到歷史來看，現在成數不算很低，過去低於七成是正常，但2020年來五年都在七成，房價卻漲了一倍，「因為錢不夠用」是央行要信用管制的原因。

「關鍵在政策而不是經濟！」2026年量不會大縮

房市價緩跌，量急縮，「關鍵在政策而不是經濟！」葉凌棋說，台灣經濟很好時，政策仍是影響房市重要因素，因此要關注政策變化，若沒變化，房價不會有太大改變，縱使經濟再好也一樣。所以展望2026年價量變化不會太大。

未來三年將出現「餘屋性賣壓」

從委售量來看，台北市只有19%最低，外縣市與雙北之外較嚴重，有的高達47%，GOO如新竹縣市。未來三年建商待售餘額約8~10萬戶（新屋完工量三年約有32~36萬完工潮），將產生「餘屋性賣壓出來」。2025年推估全年交易量年減幅26%左右，將是史上最大，是政策造成的影響，主要反應買賣房認知差距難吻合。全年量急縮、小跌估在25.7萬~26.1萬棟之間。

他展望2026年有四大變數：AI榮景或泡沫及川普關稅的國內外經濟情勢、房市政策、兩岸關係及市場供給等面向。永慶房屋估2026年量跟2025年差不多，約25.1~26.4 萬棟。量為何沒再縮？葉凌棋說，不能買的已退場，景氣狀況不變，政策不變下，股市仍維持高檔、經濟還不錯，消費者已適應市場後，會尋找到好的出路。

2026年房價-3~2%間盤整 區域最重跌7%

價格方面，葉凌棋估整體房價約有-3%~2%區間上下，在第七波信用管制下，民眾持續看跌房價，相較一年前房價已有下跌趨勢，「區域分化」會顯著，因此剛需強勁的區域房價跌幅約3~5%，但市場供給量大的區域，房價則估有5~7%的跌價空間。

據信義房屋民調顯示，消費者如何看待2026年房市的價量表現呢？永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現68%消費者認為明年的房市交易量會與今年差不多，可能僅小幅震盪在正負5%內，至於房價部分，則有80%消費者認為明年房價可能呈盤整或小幅下跌，下跌幅度約在5%以內，顯示消費者對於明年的交易市況仍持保守看待，認為會延續今年的市況。

本次調查也針對影響2026年房市走向的因素詢問消費者的看法，根據本次調查結果顯示，68%消費者認為影響2026年房市的最關鍵因素是第七波選擇性信用管制持續，其次是房貸緊縮也是重要變數，占比也高達65%。