換屋族必讀！自住房重購必懂：先賣後買怎麼退一次看

三立新聞網

2025年11月10日週一下午10:45

財經中心／師瑞德報導

換屋族別再誤會！自住房地賣屋2年內重購，不論新屋價高低，皆可按「重購價÷出售價」比例退(抵)房地合一稅；先賣後買5年內申請退稅，先買後賣申報時扣抵。備妥契約、價金證明與權狀，掌握時程不漏接。逾期權益落空，移轉登記日對齊。（示意圖／PIXABAY）

買賣自住房子後想「換屋省稅」，別再以為一定要「買比較貴」才拿得到退稅。財政部高雄國稅局澄清，只要符合房地合一自住房地條件，個人於2年內完成重購，不論重購價額高於或低於原出售價額，都能依比例申請退還或於申報時扣抵應納房地合一稅，時程、比率與證明文件才是關鍵。

個人出售105年1月1日以後取得之自住房屋、土地（下稱自住房地，須由本人或配偶、未成年子女於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用），因申報房地合一稅所產生之應納稅額，以本人或配偶名義於2年內重購自住房地者，無論重購價額高於或低於出售價額，均可按比率申請退還（扣抵）房地合一稅。

財政部高雄國稅局表示，經常有民眾誤會重購自用住宅之房地價額需超過原出售價額，才能申請房地合一重購退（抵）稅。該局說明，個人出售105年1月1日以後取得之自住房地，因申報房地合一稅產生之應納稅額，依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，以納稅義務人本人或配偶名義重購自住房地，且重購與出售之自住房地完成移轉登記日或房屋使用權交易日在2年內，得按重購價額占出售價額之比率〔該比率應不超過100%；計算式：應納稅額×（重購價額∕出售價額）〕，於重購自住房地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內，申請按比率計算退還已繳納之房地合一稅（適用於先出售後重購情形），或於申報房地合一稅時按比率扣抵應納稅額（適用於先重購後出售情形）。

該局舉例說明，陳先生於108年7月1日購入自住房地，嗣後於113年8月29日以新臺幣（下同）1,500萬元出售，並於同年9月17日完成房地合一稅申報且繳納稅額30萬元；陳先生另於114年3月5日以1,200萬元重購自住新房地，並至原申報房地合一稅之國稅局申請重購退稅，依照所得稅法第14條之8規定計算，陳先生可退還房地合一稅24萬元〔30萬元×（1,200萬元∕1,500萬元）〕。

該局特別提醒，民眾若是申報房地合一稅，有符合重購退（抵）稅之情形，則無論重購價額是否高於出售價額，均可按比率申請退還（扣抵）應納稅額。如有相關法令適用之疑義，可撥打免費服務電話0800–000–321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

BOX：一次看｜自住房地「重購退(抵)稅」不踩坑重點

* 適用對象
105年1月1日以後取得的自住房地。自住要件：本人或配偶、未成年子女在出售與重購的房屋地址辦竣戶籍並實際居住，出售前無出租、無營業或執業使用。

* 關鍵時程
重購與出售的完成移轉登記日(或房屋使用權交易日)須在2年內。
先賣後買：重購完成次日起5年內向原申報國稅局申請退稅。
先買後賣：申報房地合一稅時直接扣抵。

* 計算公式
退(抵)稅額=應納稅額×(重購價額÷出售價額)；比率上限100%。
觀念更新：重購價額不必高於出售價額，仍可按比例退(抵)稅。

* 必備文件
出售與重購的買賣契約、價金收付證明影本，或移轉登記契約文件影本，所有權狀影本；連同當年度綜所稅結算申報書送戶籍地國稅局。

* 流程提示
先賣後買：備齊文件→在5年期限內送件申請退還已繳稅額。
先買後賣：申報房地合一稅時依公式計算比例，逕行扣抵。

* 實例速算
出售1500萬元、應納房地合一稅30萬元；2年內以1200萬元重購自住→可退稅30萬元×(1200÷1500)=24萬元。

* 風險與雷點
逾2年未完成重購、逾5年未申請退稅、或自住資格不合(無設籍/有出租或營業使用)→可能喪失退(抵)稅權益。文件不全也會拖延或被駁回。

* 諮詢管道
0800–000–321或至國稅局官網使用國稅小幫手線上詢問。

換屋族別再誤會！自住房地賣屋2年內重購，不論新屋價高低，皆可按「重購價÷出售價」比例退(抵)房地合一稅；先賣後買5年內申請退稅，先買後賣申報時扣抵。備妥契約、價金證明與權狀，掌握時程不漏接。逾期權益落空，移轉登記日對齊。（圖／記者師瑞德攝影）

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